Подводные камни новостроек

Подводные камни новостроек

В последние годы в Украине стремительно развивается рынок нового жилья. Еще вчера на окраинах многих городов, в том числе и в столице, были пустыри. А теперь там возвышаются новенькие многоэтажки или таунхаусы.

«КРАПКА» нашла ответы на основные вопросы, интересующие тех, кто собирается купить квартиру или дом в новостройке.

Как бороться с «карманными» ЖЭКами

В интернете можно найти немало жалоб на так называемые карманные ЖЭКи.

«Вместе с актом приема-передачи жилья людям могут дать на подпись договор с управляющей компанией. Последняя либо принадлежит компании-застройщику, либо как-то с ней связана. В итоге жильцы переплачивают за коммунальные услуги. Не понимают, как устанавливаются тарифы (например, за уборку придомовой территории). Но осознают: управляющая компания нагло ворует деньги, зная, что ее никто не контролирует. Недоплачивает уборщикам, завышает расход электроэнергии», – говорит адвокат компании «Климчук и партнеры» Виталий Швец.

Его слова подтверждают жильцы одного из элитных комплексов в Броварах Киевской области.

«Наш «карманный» ЖЭК вроде бы обслуживает дом, но на самом деле ежемесячно вытягивает из жильцов деньги, чтобы кое-как исправить ляпы застройщика», – возмущается Анжела Демешко.

Избавиться от такого навязчивого сервиса крайне трудно.

Адвокат Татьяна Монтян в одном из интервью так описывала ситуацию: «Люди становятся рабами созданных застройщиками частных ЖЭКов. Последние имеют достаточное количество материального ресурса, чтобы «разбомбить» любые попытки самоорганизации жильцов».

Впрочем, юристы считают: ярмо можно сбросить с помощью Антимонопольного комитета и суда.

«Начнем с того, что по закону жильцы должны на общем собрании создать ОСББ и самостоятельно выбрать управляющую компанию. В противном случае договор можно считать навязанным и доказать в суде незаконность выставленных «карманным» ЖЭКом счетов, – поясняет Виталий Швец. – Но тяжба может длиться годы. Юристы застройщика будут искать, к чему придраться, и затягивать процесс. Кроме того, как правило, большинство жильцов не хотят включаться в борьбу с навязанной компанией и тратить деньги на оплату адвокатов. Хотя для большого многоквартирного дома несколько тысяч долларов и не очень большая сумма. Надо также понимать, что, если обитателям дома удастся победить, компания-застройщик, скорее всего, попытается уйти, забрав все, что было установлено за время ее работы: шлагбаумы, системы видеонаблюдения и т. д.».

К слову, управляющие компании нередко исчезают по неизвестным причинам, а жильцы из-за этого не могут создать ОСББ. В таких случаях обитатели дома, как правило, испытывают растерянность. Но правозащитники советуют не расстраиваться, а вместе с юристом изучить договор, заключенный с «карманным» ЖЭКом (в частности, пункт о расторжении соглашения) и обратиться в суд.

новостройки

Как понять, что дом построен на совесть

По словам экспертов, пытаясь привлечь клиентов низкими ценами и получить максимальную прибыль, застройщики все чаще экономят на стройматериалах. Эта тенденция прослеживается как в сегменте жилья экономкласса, так и в элитном.

Георгий Духовичный, архитектор

«Примерно 60 % застройщиков предлагают покупателям жилье с явными строительными нарушениями», – сообщил вице-президент киевской организации Национального союза архитекторов Георгий Духовичный.

Собеседники «КРАПКИ» заметили, что проверить надежность и качество стройматериалов при предварительном осмотре практически невозможно, даже если поговорить с экспертами. Зато через несколько месяцев проживания недостатки сами начнут заявлять о себе: придется заниматься стенами, коммуникациями и т. д.

«Строителей никто не проверяет, а тем, кто обращается к ним с жалобами на некачественное жилье, говорят: «Надо было раньше проверять». Даже когда речь идет о совершенно безнадежных квартирах в безнадежных домах, вы слышите: «Мы не заставляли вас покупать. Вы сами выбрали». Поразительная позиция! Надеюсь, власть займется этой проблемой всерьез», – говорит Георгий Духовичный.

Иван Либерман, адвокат

Адвокат Иван Либерман уточняет: при помощи экспертов и экспертиз можно добиться от застройщика компенсации.

«Многое зависит от работы адвоката. Нужно провести строительно-технические экспертизы и исследования, зафиксировать нарушения, составить протоколы. Если вы получите доказательную базу, то сможете сказать застройщику: «Или компенсируйте затраты, или будем судиться. Посмотрите на документы, которые мы собрали. Шансов выиграть у вас минимум», – поясняет Иван  Либерман. – Как правило, застройщик понимает, что суд будут освещать в СМИ, и не заинтересован в антирекламе.  Он дорожит своим именем и идет на уступки».

В качестве примера он приводит историю жителей двух новостроек на Троещине. Инвесторы обратились к адвокату и провели экспертизы. Оказалось, что дома не соответствуют нормам пожарной безопасности. Кроме того, при строительстве использовали цемент, не соответствующий нормам. В результате застройщик снизил стоимость квартир.

Что такое каркасные дома и стоит ли покупать в них квартиры

Панельно-каркасная (или просто каркасная) технология строительства небольших, малоэтажных «канадских домов» популярна во всем мире. Инженеры говорят, что такая конструкция прочная, энергосберегающая и, что немаловажно, относительно дешевая. Но на тематических форумах можно узнать и об очевидных недостатках такого жилья: низком уровне пожарной безопасности, слабой шумоизоляции, возможности проблем с грызунами. Опасение вызывают и общая для рынка проблема некачественных материалов и нарушения строительных норм.

«Помните поговорку «Что русскому хорошо, то немцу смерть?» – улыбается Георгий Духовичный. – Канадец понимает: это жилье временное, с определенным сроком эксплуатации. А украинец – нет, поскольку такой подход противоречит нашему менталитету. У нас, если спросить у человека: «Сколько твоему дому осталось жить?» – он обидится. Проще говоря, если люди понимают, что покупают временное жилье, все нормально. Другое дело, что в Украине его продают как постоянное».

Эксперт говорит, что по действующим нормам любой проект должен включать в себя категорию долговечности. В документах должно быть указано, на какой срок рассчитано жилье. Срок жизни дома, построенного по канадской технологии, – 30 лет. А обычный каменный прослужит не менее ста лет.

Что делать, если коттеджный городок не подключен к коммуникациям

Жительница одного из коттеджных городков под Киевом Наталья купила таунхаус несколько лет назад. Застройщик планировал возвести дюжину домов, но объявил себя банкротом. В итоге четыре коттеджа так и остались коробками. Жильцы говорят, что, пока строительство не завершено, они владеют только землей – принимать недострой госорганы не хотят. И получить документы о праве собственности на квартиру люди не могут. Электричество поступает в дома по временной схеме, которая должна быть заменена постоянной после сдачи объектов в эксплуатацию.

«Пытались подключиться к Облэнерго своими силами, но проект оценили в 160 тыс. грн.  Сумма космическая», – рассказывает Наталья.

Поскольку у жильцов нет прав собственности на квартиры, невозможно создать ОСББ и заключить договор, скажем, с частным ЖЭКом.

«Если мы не владельцы недвижимости, то кто мы такие, чтобы подписывать договора? А я лучше переплачивала бы, чем самой заниматься всеми хозяйственными вопросами, – разводит руками девушка. – Мне, бывшей горожанке, очень трудно решать возникающие проблемы. Например, с эксплуатацией насоса у нас вода подается из скважины».

Даже в таком небольшом поселке среди жильцов нет единства. Одних волнует в первую очередь обустройство подъезда к таунхаусу, другие думают об утеплении своего дома. При этом решение глобальных вопросов откладывается.

Заметим, что часть подобных коттеджных городков не подключена к системам канализации. На форумах можно найти такие отзывы: «Так называемые септики – это обычные выгребные ямы, в некоторых случаях обработанные гидроизоляцией, в некоторых – нет».

Проблему решают с помощью ассенизационных машин, которые приезжают раз в полтора месяца и обходятся в тысячу гривен за рейс.

Мария Грабовская, адвокат

«Но остается открытым вопрос: «А куда уезжают машины?» Их же никто не контролирует, и они могут слить нечистоты за углом, – рассуждает адвокат Мария Грабовская. – Большинство проектов коттеджных городков проблемные или неудачные в первую очередь потому, что не развиты инженерные сети. Застройщики, которые начинали возводить городки, заблуждались, думая, что это проще, чем многоквартирное строительство. Они не учитывали прокладку сетей, обустройство инфраструктуры, подачу воды, электричества».

В итоге из-за непрофессионального подхода многие дома остались неподключенными к сетям.

«Есть много проектов врезки в Киевскую канализацию, но это очень дорого. Даже если деньги найдутся и удастся подключиться, канализацию нужно обслуживать, а значит, необходимы дополнительные инженерные объекты, – говорит Мария Грабовская. – В результате жильцы вынуждены сами преодолевать подобные трудности. Ведь компании отказываются брать такие городки на обслуживание: прибыли ноль. Чтобы кооператив был эффективным, в нем должно быть от ста домов. Если жильцов меньше, директор кооператива будет и бухгалтером, и электриком, и уборщиком».

инженерные коммуникации

Что такое временные коммуникации и чем они чреваты

Нередко жилье продают с пометкой «Временные коммуникации». Например, электроэнергия поступает по временной схеме, через посредника.  А застройщик обещает, что договор с Облэнерго заключит потом.

В итоге процесс затягивается. Жильцы могут ждать год и дольше, пока в доме появится свет. Дело в том, что временные схемы создаются для нужд строителей. А когда в дом заезжают жильцы, нагрузка увеличивается, что чревато скачками электричества. Да и тарифы при временной схеме выше, чем при постоянном подключении.

«Если вы слышите о временных коммуникациях, значит, скорее всего, речь идет о мошенничестве. Законом и нормами они не предусмотрены. Сдать дом в эксплуатацию без подключения к коммуникациям и передачи их на баланс невозможно», – предупреждает Георгий Духовичный.

Опасно ли покупать жилье в доме на арендованной земле

На форумах новостроек мы нашли споры о том, стоит ли покупать жилье, если дом стоит на арендованной земле. Некоторые потенциальные покупатели считают, что особых проблем в этом случае нет.

«Как арендатор может поступить с землей под многоквартирным домом? Поднять арендную плату сверх всякой меры? Так эта проблема скорее надуманная, чем реальная. Шансов на негативные последствия для жильцов дома минимальны», – пишет на форуме domik.ua Игорь.

Но адвокат Иван Либерман с этим не согласен: «Если земля находится в аренде, субаренде или лизинге, это может обернуться большой проблемой. Жизнь не статична. Представьте себе, что застройщик побил горшки с владельцем, пришел новый арендатор и говорит: «Я вообще тут дома не вижу, хочу сделать озеро». Или, например, владелец земли умирает, появляются наследники и через суды замораживают стройку. Но если дом стоит на земле, которая принадлежит городу, тогда проблем быть не должно».

Стоит ли устанавливать в многоэтажке собственную котельную

СМИ часто пишут о том, что цены на газ и электроэнергию делают индивидуальное отопление более выгодным, чем центральное. Многие ОСББ устанавливают котлы для многоквартирных домов.  Глава одного из ОСББ в Шевченковском районе Киева Роман Иванченко утверждает, что котел позволяет жильцам экономить на отоплении минимум 20 %. Но эксперты говорят, что универсальных решений не бывает.

Антон Ковалишин, менеджер ДТЭК ЭСКО

«В одних случаях собственная котельная выгодна для многоквартирного дома, в других – нет. Факторов очень много. И чтобы их оценить, надо начать с энергоаудита и выяснить, сколько можно сэкономить, какие работы надо для этого провести, сколько они будут стоить, где взять на них деньги и когда затраты окупятся, – рассказывает менеджер ДТЭК ЭСКО Антон Ковалишин. – Прежде чем думать об установке котла, надо оптимизировать энергопотребление. Например, в зданиях советской застройки благодаря этому можно сэкономить 20–50 %, а в некоторых случаях и до 70 %. И может выясниться, что нужен котел меньшей мощности».

Эксперты говорят, что при выборе котла нужно учитывать и особенности региона.

«Кому-то подойдет котел, работающий на газе, а кому-то выгоднее использовать биотопливо. Если регион богат отходами лесопродукции или углем, то можно ориентироваться на этот вид топлива. Но надо учесть, что оно может стать дефицитом, если все дома в городе перейдут на такое топливо. Может, выгоднее электрокотел, – добавляет Антон Ковалишин. – Нюансов много и в вопросах эксплуатации. Надо заранее подумать о том, как и куда утилизировать золу, кто будет чистить дымоход и сколько это стоит. Существуют требования и к очистке теплоносителя. Например, он чувствителен к жесткой воде. А если засорится теплообменник, будут проблемы. Не надо забывать и о том, что котел – это вредные выбросы».

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *